La "loi Breyne" a toutefois été modifiée par la loi du 3 mai 1993 (parue dans le Moniteur Belge du 19 juin 1993).

La "loi Breyne" à l'origine

A l'origine, la loi Breyne s'appliquait aux conventions en matière de "vente sur plan" et de "construction clé sur porte".

Qu'entend-on par ces termes et quand cette loi s'applique-t-elle exactement ?

• Par "vente sur plan", on entend la vente d'un appartement qui n'est pas encore construit.
  
  
• Par "construction clé sur porte", on entend l'achat d'une habitation qui n'est pas encore construite.
  
  
• La loi n'est pas seulement prévue pour les contrats de vente, mais aussi pour les contrats d'entreprise et les promotions immobilières. Des contrats d'entreprise sont des conventions aux termes desquelles un entrepreneur prend l'engagement de construire une habitation ou un appartement. Les promotions immobilières sont des conventions aux termes desquelles un promoteur prend l'engagement de faire construire une habitation ou un appartement. La loi ne s'applique que si un écrit des conventions visées a été établi mais elle ne stipule pas si l'écrit a été établi sous la forme d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique.
  
  
• A l'origine, la loi Breyne avait surtout pour but de protéger l'acheteur ou le maître de l'ouvrage. La position des candidats acquéreurs d'une habitation ou d'un appartement à construire ou en cours de construction semblait, en effet, être de plus en plus mise en péril par le phénomène de la promotion immobilière.

La loi régit notamment les aspects suivants :

• Le mode de transfert de la propriété au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
• La responsabilité du vendeur, de l'entrepreneur ou du promoteur
• Le contenu obligatoire des conventions établies et des documents qui doivent être annexés à la convention
• Les modalités de paiement. En outre, aucun paiement ne peut être exigé pour la conclusion d'une convention.
• La réception des travaux via un système de réception provisoire et définitive.
• La révision du prix en cas de hausse des prix des matériaux de construction.
• La garantie d'achèvement qui doit être établie par le vendeur ou l'entrepreneur.

Si la loi est violée, la convention établie est nulle dans certains cas définis, ce qui signifie que l'on agira comme si une convention n'avait jamais été établie. Tout paiement qui sera demandé à l'acheteur ou au maître de l'ouvrage et qui est en infraction avec la loi entraîne des sanctions pénales.

La nouvelle loi Breyne

Comme on l'a dit, la "loi Breyne" initiale a été modifiée par la loi du 3 mai 1993. Quelles sont les modifications introduites par cette nouvelle loi ?

• L'ancienne loi mentionnait uniquement une construction neuve. La loi est désormais étendue à l'acquisition de bâtiments existants à la condition que ces bâtiments soient transformés ou agrandis. La condition étant toutefois que les travaux de transformation soient suffisamment importants et qu'ils atteignent un plafond défini.
  
  
• La convention établie doit mentionner si une condition suspensive a été reprise dans la convention pour l'obtention d'un financement par l'acheteur : ceci signifie que l'acheteur ou le maître de l'ouvrage rend la convention dépendante de l'obtention d'un crédit. Si l'acheteur ou le maître de l'ouvrage ne peut pas obtenir de crédit, il n'y a jamais eu de convention. La loi indique que la condition suspensive ne peut pas s'appliquer pendant plus de trois mois. Si donc l'acheteur a introduit une demande de crédit et qu'aucun crédit n'est octroyé dans le délai de trois mois, la convention est automatiquement résiliée. Dans ce cas, on dit aussi que la convention est résolue de plein droit.
  
  
• La convention établie devient effective avant qu'un permis de bâtir ne soit délivré. Il n'en était pas ainsi dans l'ancienne loi.

La loi dit aussi que le client peut invoquer la nullité ou l'invalidité du contrat si les conditions de la loi ne sont pas respectées.

• Le vendeur ou l'entrepreneur est tenu de constituer des garanties pour l'achèvement de la maison ou de l'appartement. L'intention ici consiste à garantir le remboursement des sommes que l'acheteur ou le maître de l'ouvrage a déjà payées en cas de non-achèvement des travaux. Les travaux de transformation ou d'extension doivent être également garantis. Cette règle entraîne que les vendeurs et les entrepreneurs devront, plus souvent qu'auparavant faire appel à une institution de crédit dans leur recherche de garanties suffisantes.