Droits d'enregistrement lors de la vente de biens immobiliers Sauf s'il s'agit du transfert de nouveaux bâtiments par un assujetti à la TVA, le transfert, c.-à-d. la vente, la donation, le partage, l'apport dans une société, etc., de tous les autres biens immobiliers situés en Belgique sont soumis au prélèvement de "droits d'enregistrement".

Dissimulation du prix Valeur vénale

Les droits d'enregistrement constituent un impôt qui est dû lorsqu'un acte juridique défini est posé.

Par exemple la vente d'un bien immobilier

La vente de biens immobiliers est soumise à des droits d'enregistrement de 12,5%, également qualifiés de "gros frais d'acte". Ceci signifie que sur le prix convenu par les parties, une "taxe de cession ou de transfert" de 12,5% ou de 1/8e du prix est due. En cas d'achat d'une "habitation modeste", la règle de ce qu'il est convenu d'appeler les "petits frais d'acte" peut être appliquée, ce qui ramène les droits d'enregistrement dus à 6% au lieu de 12,5%.

La vente d'un bien immobilier en tant que telle rend exigible des droits d'enregistrement. En pratique, les parties conviennent que ces "frais d'achat" doivent être supportés par l'acheteur en plus du prix d'achat. Mais il pourrait aussi en être autrement en stipulant que c'est le vendeur qui supportera cette charge.

Normalement, les droits d'enregistrement dus sont payés au notaire, en même temps que ses honoraires pour la passation de l'acte notarié d'achat. Dans ce cas, le notaire veille également à ce que cet acte soit effectivement enregistré.

Base des droits d'enregistrement en cas de vente de biens immobiliers

Les droits d'enregistrement dus sur l'achat de biens immobiliers, à savoir 12,5% ou 6%, sont normalement calculés sur le prix du bien immobilier dont l'acheteur et le vendeur sont convenus.

Outre le prix, certaines charges peuvent être imposées à l'acheteur. Par "charge", on entend ici toute prestation supplémentaire qu' impose le contrat de vente à l'acheteur et qui est à l'avantage de l'acheteur. Ces "charges" sont ajoutées à l'assiette d'imposition étant donné qu'elles sont considérées comme constituant un élément du prix.

Pour le prélèvement des droits d'enregistrement en cas de vente de biens immobiliers, la loi a néanmoins prescrit une assiette d'imposition minimum : ce que les parties conviennent également comme prix de vente, la base pour le prélèvement des droits d'enregistrement ne peut être inférieure à la valeur de vente objective ou "valeur vénale" du bien immobilier. Même si les parties ont convenu d'un prix plus bas, les droits d'enregistrement seront donc prélevés sur cette valeur vénale.

Par valeur vénale d'un bien immobilier, on entend le prix que l'on peut normalement escompter pour ce bien immobilier après une publicité suffisante pour la vente et une intervention normale des candidats acheteurs.

Sous-estimation

Le receveur des droits d'enregistrement exerce un contrôle sur le prix de vente d'un bien immobilier tel que celui-ci a été indiqué par les parties dans l'acte (notarié) d'achat.

Pour connaître ce prix, il doit donc simplement vérifier cet acte.

Si le prix est supérieur à la valeur vénale du bien immobilier, le receveur est satisfait et il classera le dossier sans suite. Dans ce cas, les droits d'enregistrement ont, en effet, été calculés sur un montant supérieur à celui de la valeur vénale.

Mais si le prix indiqué dans l'acte est inférieur à la valeur de vente objective, le receveur essaiera d'encaisser des droits d'enregistrement complémentaires, à savoir sur la différence entre la valeur vénale et le prix indiqué.

Il appliquera éventuellement une amende pour sous-évaluation.

La sous-évaluation consiste donc dans le fait d'indiquer dans l'acte un prix inférieur à la valeur vénale du bien immobilier.

A cet effet, le receveur adressera une lettre à l'acheteur dans laquelle il le prie de payer les droits complémentaires. Les droits complémentaires sont égaux à 12,5% ou 6%, calculés sur la différence constatée.

Si la différence constatée entre la valeur vénale et le prix indiqué est égale à 1/8e au moins du prix indiqué, il imposera, en outre, à l'acheteur une amende égale au montant des droits complémentaires.

Le montant de cette amende peut être éventuellement diminué selon le tableau ci-après.

L'amende est égale à :

• 1/10 des droits complémentaires si le déficit constaté n'est pas supérieur à 1/4 du prix indiqué.
• 1/5 des droits complémentaires si le déficit constaté est supérieur à 1/4 du prix indiqué, sans toutefois dépasser la moitié de ce prix
• 1/4 des droits complémentaires si le déficit constaté est supérieur à la 1/2 du prix indiqué, mais non supérieur au montant du prix indiqué
• 1/3 des droits complémentaires si le déficit est supérieur au montant du prix indiqué.

En tant qu'acheteur, il est recommandé, après la réception d'une telle lettre, de conclure un accord avec le receveur de manière à discuter du montant de la valeur vénale qu'il a postulé, autrement dit de le "faire baisser".

Tout comme le receveur se base, pour la constatation de la valeur vénale, sur des points de comparaison, autrement dit les prix de vente d'immeubles comparables qui ont été vendus récemment dans le voisinage, vous pouvez faire de même et rassembler les points de comparaison qui seront plus avantageux pour vous.

D'autres arguments pour diminuer la valeur vénale postulée par le receveur sont les suivants : le mauvais état du bien immobilier au moment où vous l'avez acheté (p. ex. démontré par des photos), confort plutôt modeste, matériaux bon marché, etc.

Le plus souvent, on arrivera ainsi à un arrangement à l'amiable par lequel le montant postulé initialement par le receveur pourra être diminué et l'amende être également supprimée.

Si le receveur et l'acheteur restent en désaccord à propos de la valeur vénale, le receveur peut faire procéder à une estimation de contrôle du bien immobilier après quoi la valeur vénale de l'immeuble pourra être éventuellement estimée à un montant moins élevé ou encore plus élevé. Sauf cas extrêmes, il est donc préférable de conclure un arrangement à l'amiable avec le receveur.

Le redressement d'une sous-évaluation et le risque d'amende ne signifie pas, d'autre part, qu'un bien immobilier ne puisse être acheté à un prix d'ami ou à un prix avantageux. Ceci est parfaitement autorisé; le seul problème est que les autorités veulent un produit de droits d'enregistrement qui est égal au taux en vigueur (12,5% ou 6%) appliqué (au moins) sur le montant de la valeur vénale.

Pour éviter, en tant qu'acheteur, le risque d'une créance supplémentaire et d'une amende dans des cas semblables, il est possible de faire reprendre au bas de l'acte notarié d'achat une déclaration particulière (déclaration dénommée "pro fisco") : en partant de l'hypothèse que le prix réellement payé est un prix avantageux qui est inférieur à la valeur vénale, on estime dans cette déclaration, et uniquement pour les calculs des droits d'enregistrement, la valeur vénale du bien immobilier à un montant supérieur de manière à ce que les droits d'enregistrement soient calculés sur ce montant et non pas sur le prix.

Le notaire peut éventuellement vous aider à compléter ce montant estimé. Anhyp dispose également d'une banque de données avec les prix de vente des immeubles dans votre voisinage.