Qu'est-ce qu'un crédit de reprise ? Un crédit de reprise est un crédit dont le capital emprunté est utilisé pour payer en une fois le capital d'un crédit existant.

Crédit-logement Crédit hypothécaire

Lorsque les taux d'intérêt des crédits diminuent fortement, comme c'est le cas ces dernières années, un crédit de reprise peut constituer une possibilité intéressante pour les preneurs de crédit qui ont souscrit un crédit à des taux d'intérêt supérieurs antérieurement.

L'idée est simple : on souscrit un nouveau crédit à un taux d'intérêt inférieur, le capital du crédit existant au taux d'intérêt supérieur étant remboursé par le capital emprunté. Résultat : il faut payer moins par mois car le taux d'intérêt est nettement inférieur à ce qu'il était auparavant.

Un calcul vaut certainement la peine.

Bien qu'une reprise puisse, effectivement, être très avantageuse, il faut toutefois faire preuve de prudence avant l'exécution de toute reprise éventuelle. Notamment, lors de la reprise d'un crédit hypothécaire, il faut un peu voir ce qui se passe car dans ce cas, certains frais devront généralement aussi être acquittés.

Puisque les frais éventuels sont connus au préalable, il vaut la peine de faire un calcul de l'avantage éventuel qui peut être obtenu.

Comment faire le calcul de l'avantage d'une reprise ?

• Le crédit existant

Avant toute chose, il faut calculer la somme en capital et en intérêts que vous devez théoriquement encore payer pour le crédit en cours. Ceci est parfaitement possible sur la base du tableau d'amortissement complet du crédit.

1. Si le crédit est remboursé au moyen de montants mensuels fixes, vous pouvez multiplier le nombre de mois du crédit qui reste par le paiement mensuel.
   
   
2. Si le crédit est remboursé au moyen d'amortissements mensuels fixes du capital et de paiements mensuels d'intérêts, vous devez faire le compte des amortissements en capital et des paiements d'intérêts restants.

• Indemnité de remploi.

Lorsqu'un crédit hypothécaire est remboursé anticipativement, il faut généralement payer une indemnité de remploi au donneur de crédit. Normalement, l'indemnité de remploi est égale à trois mois d'intérêts, à calculer sur le capital remboursé anticipativement. Pour des crédits plus anciens, l'indemnité peut parfois être égale à six mois d'intérêts.

L'indemnité de remploi est un premier coût supplémentaire de la reprise dont vous devez tenir compte.

•  La mainlevée de l'hypothèque existante.

Un crédit-logement est généralement un crédit hypothécaire. Lorsque le crédit est remboursé, l'inscription hypothécaire continue généralement à courir au profit du donneur de crédit.

Le nouveau donneur de crédit voudra bien sûr aussi prendre une hypothèque de premier rang comme garantie de son crédit. Ceci n'est possible que si l'hypothèque pour le premier crédit est levée. La mainlevée de l'hypothèque doit s'opérer au moyen d'un acte notarié et être également transcrite au bureau des hypothèques.

La mainlevée constitue également un coût supplémentaire de la reprise.

• Nouvelle hypothèque.

Comme on l'a dit, le nouveau donneur de crédit voudra prendre une hypothèque comme garantie pour son crédit. Les frais de la nouvelle inscription hypothécaire doivent donc aussi entrer en ligne de compte pour le calcul de l'avantage d'une reprise.

Les frais d'une nouvelle hypothèque représentent généralement aussi un coût important d'une reprise éventuelle.

• Le nouveau crédit.

Enfin, vous devez calculer ce que vous devrez payer pour le nouveau crédit. Ici encore, il est possible de partir d'un tableau d'amortissement complet de manière à vous faire une idée exacte du montant total que vous devrez payer pour le nouveau crédit. En effet, les tarifs ne disent pas toujours tout. C'est pourquoi vous pouvez parfaitement partir du montant mensuel que vous devrez payer jusqu'à la fin du crédit.

Comme pour tout crédit, la banque imputera aussi des frais de dossier pour le crédit de reprise.

L'avantage (ou inconvénient) de la reprise.

Qu'en est-il de la fiscalité ?

Selon la législation fiscale actuelle, un crédit de reprise peut aussi entrer en ligne de compte pour l'application des avantages fiscaux prévus. S'il est satisfait aux conditions posées, le crédit de reprise peut "reprendre" les avantages du crédit hypothécaire existant, mais jamais plus que les avantages existants. Un crédit de reprise ne peut pas "purement et simplement" améliorer la situation fiscale du preneur de crédit.

C'est ainsi que les limitations initiales qui ont été imposées à l'avantage fiscal resteront d'application pour le nouveau crédit.

Si, par exemple, la somme empruntée est supérieure au solde du capital du crédit initial, la part empruntée en plus ne pourra pas bénéficier automatiquement d'un avantage fiscal.

Si le capital emprunté supplémentaire est utilisé pour le financement de la transformation d'une habitation, le capital emprunté en plus entrera néanmoins en ligne de compte pour un avantage fiscal.

Si le montant emprunté en plus est utilisé pour financer les frais de la reprise, aucun avantage fiscal complémentaire n'est possible.

Nous donnons ici un bref aperçu des conditions qui doivent être remplies pour pouvoir profiter des avantages fiscaux en ce qui concerne le nouveau crédit :

Diminution d'impôt des amortissements en capital

1. Le crédit initial doit avoir été souscrit pour construire, acquérir ou transformer une habitation située en Belgique.
2. Le nouveau crédit doit être un crédit hypothécaire.
3. La durée du premier crédit et celle du crédit de reprise, considérées ensemble, doivent être de dix ans au moins.

Déduction d'intérêts complémentaire

1. Le crédit initial doit aussi donner droit à la déduction d'intérêts complémentaire.
2. Tant le crédit initial que le nouveau crédit doivent être des crédits hypothécaires.
3. La durée du premier crédit et celle du crédit de reprise, considérées ensemble, doivent être de dix ans au moins.

Demandez un avis éclairé en temps utile !

Reprendre un crédit n'est pas toujours aussi simple et aussi avantageux qu'il n'y paraît à première vue. Il est nécessaire et souhaitable de toujours faire un calcul de l'avantage (ou de l'inconvénient) éventuel de la reprise.

N'hésitez donc pas à demander l'avis de personnes qui ont les connaissances nécessaires pour évaluer et estimer correctement une reprise éventuelle d'un point de vue financier comme d'un point de vue fiscal.