Vente de gré à gré

Qu'est-ce qu'une vente publique ?

En cas de vente publique d'un bien immobilier, une réunion est organisée par un notaire au cours de laquelle chaque personne intéressée peut faire une offre sur le bien immobilier offert en vente.

On parle de vente "publique" étant donné que la vente est notamment publiée par voie d'affiches et annonces dans la presse locale ou nationale et surtout parce que quiconque est intéressé peut assister à la réunion et également faire une offre supérieure.

Si le propriétaire est d'accord, le notaire peut attribuer immédiatement le bien immobilier au meilleur offrant le jour même de la vente.

Au moment de cette attribution, la vente est conclue. De ce fait, celui qui a émis l'offre la plus élevée est tenu d'acheter le bien au prix qu'il a offert. Un acte de la vente est établi dans la salle de vente même et signé sur place par les parties.

Les frais de l'achat doivent être réglés le lendemain au plus tard. Pour le paiement du prix d'achat, l'acheteur dispose généralement d'un mois de temps. Ce mois passé, des intérêts de retard devront être payés.

Vente volontaire ou vente forcée (judiciaire)

Généralement, le propriétaire a le choix entre une vente ordinaire de gré à gré et une vente publique. Si le propriétaire opte pour la vente du bien immobilier en vente publique, il s'agit  alors d'une vente publique volontaire. De cette façon, le propriétaire espère réunir le plus grand nombre possible de personnes intéressées qui feront des surenchères. C'est la garantie d'un prix honnête. Du moins s'il y a suffisamment de personnes intéressées et si la somme offerte est suffisante.

Dans un certain nombre de cas, une vente volontaire n'est pas possible et l'on parle alors de vente publique "forcée" ou "judiciaire".

Exemple
Si un tribunal donne mandat de procéder à la vente d'un bien immobilier dans le cadre d'une saisie exécutoire.

Comment une vente publique volontaire est-elle organisée ?

Généralement, la vente s'opère en deux séances. Lors de chaque séance, chacun peut toujours émettre une offre plus élevée. Pour encourager les enchères, on utilise souvent un système de primes. Celui qui ose émettre une offre plus élevée peut éventuellement gagner un peu d'argent.

• La vente peut s'effectuer "avec bénéfice de prime".

  Dans ce cas, le bien immobilier est définitivement attribué au cours de la deuxième séance. Mais le plus offrant de la première séance reçoit une prime si une offre plus élevée est émise lors de la deuxième séance.

  Lors de la première séance, Monsieur André Dupont a offert provisoirement le prix le plus élevé pour un terrain à bâtir, à savoir 44.000 EUR. L'offre la plus élevée de la première séance devient le prix de départ de la deuxième séance. Si une offre plus élevée est émise lors de la deuxième séance, Monsieur Dupont reçoit alors une prime qui est égale à un demi pour-cent du prix de départ, c.-à-d. 220,00 EUR. Cette prime sera payée par l'acheteur final du terrain à bâtir. Elle doit être payée en plus du prix offert et des frais ordinaires de l'achat.

  Le mandat de vente publique volontaire peut toujours être retiré par le propriétaire sans qu'il doive justifier sa décision.

   

• La vente peut aussi s'opérer "avec bénéfice de surenchère".

  Le système de "surenchère" évoqué ici est relativement compliqué. C'est pourquoi nous partirons à nouveau d'un exemple.

  Cette fois aussi, Jean Dupont fait l'offre la plus élevée, au cours de la première séance, pour un terrain à bâtir et en devient l'acheteur provisoire (avec l'offre la plus élevée de 44.000,00 EUR). Lors de la deuxième séance, le notaire va également lui demander s'il veut aussi "surenchérir". Ceci semble curieux, mais ne l'est pas car pour toute tranche de 0,25 EUR qui est offerte à partir de maintenant au-dessus du prix provisoire offert par Monsieur Dupont (ou par quelqu'un d'autre), 0,23 EUR iront au vendeur et 0,2 EUR à celui qui ajoute une "surenchère" (une surenchère est donc égale à 0,25 EUR). La valeur d'une surenchère et la partie d'une surenchère qui revient à l'auteur de la surenchère diffèrent d'une région à l'autre.

  Entre la première et la deuxième séance, tous les intéressés ont la possibilité de faire des "surenchères". "Surenchérir" vient de "rendre plus cher". Le prix initial pour la deuxième séance est égal à l'offre la plus élevée de Monsieur Dupont, plus toutes les surenchères reçues.

  Or, Monsieur Y, au cours de la deuxième séance a encore surenchéri de 5.000  auprès du notaire (c.-à-d. au-delà de 1.250,00 EUR). Le prix initial est donc égal à 44.000,00 EUR +  5.000 de surenchère.

  Lors de la deuxième séance, Monsieur Dupont renchérit encore de 4.000. Enfin, Madame X renchérit encore de 4.000. Aucune offre supérieure n'est émise de sorte que le terrain est attribué à Madame X. Le prix de vente du terrain est égal à 44.000,00 EUR + 13.000 de surenchère ou 44.000,00 EUR plus 3.250,00 EUR = 47.250,00 EUR.

  Qui reçoit quoi et qui doit payer quoi ?

  Monsieur Dupont reçoit 80,00 EUR parce qu'il a surenchéri de 4.000.
  Monsieur Y reçoit 100,00 EUR parce qu'il a surenchéri de 5.000.
  Madame X doit payer le prix de vente. Comme elle a elle-même surenchéri, elle doit payer 47.170,00 EUR (47.250,00 EUR - 80,00 EUR).
  Le vendeur reçoit 46.990,00 EUR.

• Pour que tout soit clair …

Lorsque quelqu'un fait une première offre pour gagner une prime ou lorsque quelqu'un surenchérit et qu'aucune offre supérieure n'est faite ensuite, le dernier offrant est tenu d'acheter lui-même le bien immobilier. "Chasser la prime" ou "Ramasser des surenchères" n'est donc pas sans risques …

Comment une vente publique forcée est-elle organisée ?

Une vente forcée est normalement organisée en une seule séance avec la possibilité d'émettre une offre encore supérieure par la suite. Si les offres recueillies au cours de la première séance sont insuffisantes, une deuxième séance peut toutefois être organisée. L'attribution s'opère toujours sous la condition suspensive de l'absence d'une offre plus élevée. Ceci signifie que si une offre supérieure est faite, l'attribution qui a été réalisée n'est plus valable.

Après la séance, chacun peut émettre une offre plus élevée dans les 15 jours.

Cela doit se faire par l'intermédiaire d'un huissier de justice. L'offre la plus élevée doit être au moins égale à 10% du dernier prix offert. L'offre plus élevée doit être de 247,89 EUR au minimum et peut atteindre 6.197,34 EUR maximum.

Si aucune offre plus élevée n'est faite après la première séance, le dernier offrant deviendra propriétaire définitif du bien immobilier dans un délai de 15 jours.

Si une offre plus élevée est émise, le notaire fixe une nouvelle séance, cette fois définitive. Lors de cette nouvelle séance, toute personne intéressée peut émettre à nouveau une offre, le bien immobilier étant attribué au plus offrant.

Quels sont les coûts de la vente publique d'un bien immobilier ?

En cas de vente publique, les frais sont égaux à un pourcentage défini du prix de vente auquel le bien immobilier a été attribué. Ces pourcentages diffèrent d'un arrondissement à l'autre. Les pourcentages sont dégressifs, ce qui signifie qu'ils diminueront au fur et à mesure de l'augmentation du montant du prix de vente. En cas d'achat d'un terrain ou d'une habitation, il faut tenir compte de pourcentages compris entre 20 % et 15%. Ces frais comprennent les droits d'enregistrement de la vente, les honoraires du notaire et du conservateur des hypothèques ainsi que les frais des procès-verbaux d'attribution. Il est certainement utile de prendre contact au préalable avec le notaire de manière à se faire une idée du montant des frais qui devront être payés.

Il se peut qu'il y ait encore d'autres frais complémentaires (acte de base, mesurage, frais de publicité, frais de procédure, …). S'il y a des frais supplémentaires, ceux-ci seront communiqués avant l'attribution.

Les frais d'une vente publique sont généralement plus élevés que ceux d'une vente de gré à gré ordinaire.