Epargne-logement Epargne à long terme

Qu'est-ce qu'un amortissement en capital ?

Le terme "amortissement du capital" a trait ici au remboursement du capital emprunté proprement dit. Le preneur de crédit et le donneur de crédit conviennent au début de l'emprunt du (des) moment(s) précis de les amortissements en capital devront être payés. La répercussion concrète de ces accords se retrouve dans un tableau d'amortissement qui indique schématiquement le montant en capital et intérêts qui doit être payé à un moment donné au créancier.

1. Selon ce qui a été convenu par le donneur et le preneur de crédit , l'emprunteur peut opter pour l'un des deux types de remboursement du capital ci-après :
   
   Remboursement du crédit sur la base de montants fixes périodiques, par exemple des mensualités. Chaque paiement est constitué d'une partie variable d'amortissement en capital ainsi que d'une partie variable d'intérêts. Au début du crédit, la partie "intérêts" est importante et la partie "amortissement en capital" réduite. Vers la fin du crédit, ce rapport est inversé.
   
   Exemple :
   Rembourser un capital emprunté de 100.000,00 EUR sur 240 échéances mensuelles à un taux d'intérêt de 6% donne un montant mensuel fixe de 707,46 EUR.
   
   
2. Remboursement d'un crédit sur la base d'amortissements "fixes" du capital". Dans ce cas, l'emprunteur rembourse à chaque échéance une partie fixe du capital. L'amortissement en capital est calculé en divisant le montant emprunté par le nombre d'échéances. Les intérêts dus diminuent toujours au fur et à mesure que le capital est amorti. Dans cette formule, le montant qui doit être payé par échéance ne constitue donc pas un montant fixe, mais se réduit après chaque échéance.
   
   Exemple :
   Rembourser un capital emprunté de 100.000,00 EUR sur 240 échéances donne un amortissement en capital fixe de 416,67 EUR par échéance.

Exonération fiscale de l'amortissement en capital

La loi fiscale prévoit un régime d'exonération pour les amortissements du capital de certains crédits. Outre cela, on trouve aussi le régime d'exonération de l'autre partie du remboursement périodique du crédit, à savoir les intérêts payés.

Pour les particuliers, c.-à-d. pour les personnes physiques, il est possible d'exonérer les amortissements du capital d'un crédit hypothécaire dans certaines conditions et dans certaines limites. Cette exonération fiscale sera examinée plus en détail ci-après.

A quelles conditions la convention de crédit doit-elle satisfaire ?

L'exonération fiscale d'amortissements en capital suppose toujours l'existence conjointe d'un emprunt hypothécaire et d'une assurance de solde restant dû. Dans ce cas, il faut satisfaire aux conditions suivantes :

• Il doit s'agir d'un crédit hypothécaire, c.-à-d. d'un crédit garanti par une inscription hypothécaire sur un bien immobilier.
  
  Attention
  Un pouvoir d'hypothéquer ou un mandat hypothécaire octroyé par le preneur de crédit n'est pas suffisant pour parler d'un crédit hypothécaire tel que celui visé par la loi fiscale.
  
  
• La convention de crédit et le contrat d'assurance doivent avoir tous deux une durée d'au moins 10 ans.
  
  
• Le but du crédit doit être la construction, l'achat ou la transformation d'une habitation située en Belgique.

Quelle partie du crédit peut bénéficier d'un avantage fiscal ?

Le nombre d'enfants est compté le 1er janvier de l'année qui suit l'année au cours de laquelle le crédit a été conctracté.

Exemple :
Un crédit hypothécaire est conctracté le 12 décembre 2004.
Le nombre d'enfants doit être compté au 1er janvier 2005.

Si la somme empruntée ou assurée est supérieure à ces plafonds, la partie de l'amortissement en capital qui entre en ligne de compte pour l'épargne-logement doit être calculée en multipliant l'amortissement du capital par la fraction suivante :

montant limite / montant emprunté ou montant assuré.


Exemple
Les amortissements en capital d'un emprunt conctracté en 2004 pour l'acquisition d'une habitation unique par un emprunteur ayant 3 enfants à charge, sont exonérables fiscalement jusqu'à un montant de 73.090,00 EUR.
Si, par conséquent, on a emprunté 100.000,00 EUR, les amortissements sont exonérables à concurrence de 73.090,00 / 100.000,00.

Si le montant des amortissements pour une année de revenu déterminée s'élève, par exemple, à 10.000 EUR, ceux-ci entrent en ligne de compte pour l'exonération fiscale à concurrence de 10.000,00 x (73.090,00 / 100.000,00) = 7.309,00 EUR.
 

2. L'emprunt pour l'habitation non-unique de l'emprunteur : dans ce cas, l'emprunt bénéficie de la diminution d'impôt de l'épargne à long terme. La déclaration doit se faire dans les rubriques 358 (homme) et 378 (femme mariée) de la déclaration d'impôts. 
Les amortissements sont exonérables à concurrence de 60.910,00 EUR.

Calcul de l'amortissement du capital exonérable

Après avoir déterminé la partie exonérable de l'emprunt, on peut calculer le montant de l'amortissement en capital qui peut bénéficier d'un avantage fiscal maximum.

En effet, il faut encore définir si l'emprunteur peut effectivement exonérer cet amortissement en capital. Ceci s'opère sur la base de ses revenus professionnels nets imposables. "Nets imposables" désigne le montant qui reste après déduction des frais professionnels. Plus le montant de ces revenus professionnels nets imposables est élevé; plus le montant exonérable est important, celui-ci étant toutefois limité à un maximum de 1.830,00 EUR.

1. L'amortissement en capital peut être exonéré pour autant qu'il ne soit pas supérieur à 15 % de la première tranche de 1.520,00 EUR des revenus professionnels nets et à 6 % du solde.
   
   
2. Un maximum de 1.830,00 EUR par personne est toutefois prévu. Ce maximum est obtenu pour un revenu professionnel net imposable de 28.220,00 EUR. Dans le meilleur des cas, un couple peut donc exonérer deux fois 1.830,00 EUR ou 3.660,00 EUR à la condition que les deux époux disposent de revenus professionnels suffisants.

Ce calcul est également d'application comme maximum pour l'exonération fiscale des primes d'assurance-vie individuelles, comme par exemple une assurance de solde restant dû.

En d'autres termes ...
Les primes payées de l'assurance de solde restant dû et les amortissements en capital payés n'entrent en ligne de compte que pour un maximum de 1.830,00 EUR pour un avantage fiscal.

A combien l'avantage fiscal peut-il se monter ?

Après la détermination de la partie exonérable du crédit et de l'amortissement du capital, on peut finalement calculer le montant concret de l'avantage fiscal. Cet avantage fiscal est égal à une diminution de l'impôt des personnes physiques calculé précédemment sur les revenus imposables.

Selon le type d'habitation construite, achetée ou transformée, on opère une différence entre la diminution d'impôt de :

• L'épargne-logement
  
  L'épargne-logement est d'application s'il s'agit de l'unique habitation de l'emprunteur de crédits contractés à partir du 1er janvier 1993 ou de sa maison d'habitation propre (occupée par l'emprunteur) pour des emprunts conctractés entre le 1er janvier 1963 et le 31 décembre 1992.
  
  La diminution d'impôt de l'épargne-logement fournit un avantage fiscal qui est égal au taux marginal de l'emprunteur. Le taux marginal désigne le taux qui est d'application sur sa tranche de revenu la plus élevée.
  
  
• L'épargne à long terme
  L'épargne à long terme s'applique lorsqu'il s'agit de l'habitation non unique de l'emprunteur (pour des emprunts souscrits à partir du 1er janvier 1993) ou de la maison d'habitation non propre (c.-à-d. non occupée par l'emprunteur) pour des emprunts souscrits entre le 1er janvier 1963 et le 31 décembre 1992);
  
  Dans l'épargne à long terme, la diminution d'impôt est égale au "taux d'imposition moyen amélioré", ce qui revient à un taux moyen de 30 % minimum et de 40 % maximum.

  Exemple
  Un contribuable isolé sans enfant à charge a contracté en 2002 un emprunt hypothécaire de 100.000,00 EUR pour l'achat d'une habitation qui est son unique habitation. Ses revenus professionnels nets imposables s'élèvent à 29.750,00 EUR et son taux marginal est égal à 50 %. En 2004, il a effectué un amortissement en capital de 3.720,00 EUR.

  A combien s'élève sa diminution d'impôt concrète ?

  Il s'agit de l'unique habitation, les règles de l'épargne-logement sont donc d'application. La déclaration se fera à la rubrique 355 du formulaire de déclaration.

  Le crédit de 100.000 EUR est exonérable à concurrence de 58.990,00 / 100.000,00 en d'autres termes de 58,9%. Le remboursement du capital de 3.720,00 EUR peut donc entrer en ligne de compte pour l'exonération à concurrence de 58,9 % de ou 2.194,43 EUR.

  Les revenus professionnels imposables nets permettent une exonération de :

  Première tranche de 1.520,00 EUR x 15 % = 228,00 EUR.
  Le solde, soit 28.230,00 EUR x 6% = 1.693,80 EUR.
  L'exonération totale est égale à 1.921,80 EUR mais avec un maximum de 1.830,00 EUR.
  

  Enfin, il est possible de calculer la diminution d'impôt.
  L'amortissement en capital limité de 2.194,43 EUR n'est donc effectivement exonérable qu'à concurrence de 1.830,00 EUR Ceci donne une diminution d'impôt de 1.830,00 EUR x 50 % = 915,00 EUR.
  Cette économie peut encore être augmentée par l'économie que l'on réalise par la suppression d'une partie de la taxe communale et la suppression d'une partie de la contribution de crise supplémentaire de 3 %.