Qu'est-ce qu'un revenu cadastral ? L'Administration du Cadastre attribue un "revenu cadastral" à tout bien immobilier qui est situé en Belgique, tel que par exemple terrains, habitations, usines, immeubles de bureaux, etc. Ce revenu cadastral n'est pas un revenu réel, mais bien un revenu fictif qui est censé correspondre au revenu net moyen qui peut être normalement obtenu d'un bien immobilier "au 1er janvier 1975".

Précompte immobilier Diminution du précompte immobilier

Pour fixer ce revenu, on se place à un moment de référence défini. D'où l'adjonction : "au 1er janvier 1975". Actuellement, l'Administration du Cadastre continue à travailler sur la base du loyer net que l'on aurait pu obtenir au 1er janvier 1975 pour le bien immobilier en question. Par "loyer net", on entend le loyer réellement perçu moins les frais d'entretien et de réparation. Si le contribuable occupe lui-même le bien immobilier, on travaille avec la valeur locative en lieu et place du loyer réellement perçu.

Si le revenu cadastral ne peut pas être constaté de cette manière, le revenu cadastral est alors défini via une comparaison avec d'autres parcelles similaires.

Le revenu cadastral est inscrit par l'Administration du Cadastre au nom de la personne qui est titulaire d'un "droit réel" défini concernant le bien immobilier concerné :

• Pour un bien immobilier en (pleine propriété), le revenu cadastral est inscrit au nom du propriétaire (à part entière).
• En cas de subdivision du droit de propriété d'un bien immobilier en usufruit et nue-propriété, le revenu cadastral est inscrit au nom de l'usufruitier et jamais au nom du nu-propriétaire.
• Pour les biens immobiliers qui sont donnés en emphytéose ou qui ont été établis en vertu d'un droit de superficie, le revenu cadastral est au nom de l'emphytéote ou du titulaire de la superficie.

Normalement, les revenus cadastraux existants sont réévalués périodiquement, autrement dit tous les 10 ans, par ce qui est convenu d'appeler une péréquation générale. La dernière péréquation générale date toutefois déjà de la loi du 19 juillet 1979 qui postulait la valeur locative nette au 1er janvier 1975 comme date de référence. Depuis lors, aucune péréquation générale n'a plus eu lieu. En ce qui concerne la prochaine péréquation, ce qui est clair actuellement c'est que la date du 1er janvier 1994 sera prise comme date de référence mais l'on ne sait toujours pas quand cette péréquation elle-même aura lieu.

Dans l'intervalle, les revenus cadastraux existants sont toutefois indexés depuis l'année de revenus 1991. Cette indexation sera expliquée dans les pages qui suivent.

Le revenu cadastral doit être repris par des particuliers (personnes physiques) dans la déclaration d'impôt des personnes physiques. En même temps, il constitue la base d'imposition pour le précompte immobilier : le précompte immobilier à payer est égal, en effet, à un pourcentage du revenu cadastral (indexé).

Déclaration dans l'impôt des personnes physiques

Si un bien immobilier est vendu au cours d'une année de revenus, l'obligation de déclaration du revenu cadastral de ce bien immobilier est partagée "prorata temporis" entre le vendeur et l'acheteur : le vendeur déclare autant de 12 ièmes du revenu cadastral qu'il a été propriétaire pendant des mois entiers du bien immobilier au cours de l'année. L'acheteur fait de même pour la période en mois entiers au cours de laquelle il a été propriétaire.

Le douzième du revenu cadastral du mois au cours duquel la vente a eu lieu doit être déclaré par la personne qui soit était encore, soit était déjà propriétaire du bien immobilier le 16 de ce mois.

Exemple

En cas de vente le 10 du mois, ce douzième doit être déclaré par l'acheteur.
En cas de vente le 26 du mois, il doit l'être par le vendeur.

Supposons, par exemple, un bien immobilier qui est vendu le 23 mars 1999.

Le vendeur devra déclarer 3/12 du revenu cadastral (le 16 mars, le vendeur en est encore propriétaire, il devra donc déclarer également ce mois). 

Par contre, l'acheteur déclarera 9/12.

Détermination et publication du revenu cadastral ?

A un bien immobilier nouvellement construit ou après l'exécution de (gros) travaux de transformation à un bien immobilier existant, sur la base d'une estimation individualisée, l'Administration du Cadastre attribue un nouveau revenu cadastral.

Le contribuable, c-à-d le propriétaire, l'usufruitier etc., doit informer l'Administration du Cadastre dans les 30 jours de l'occupation du bien immobilier ou de l'achèvement des travaux de transformation de la raison de la ré(évaluation), ceci en déclarant cette occupation ou l'achèvement des travaux de construction.

Le revenu cadastral estimé ou réestimé est signifié par l'Administration du Cadastre au contribuable par lettre recommandée.

Le revenu cadastral est censé exister juridiquement à partir du premier jour du mois qui suit le mois de l'occupation ou de l'achèvement des travaux, même si la signification par l'administration s'opère souvent beaucoup plus tard.

Exemple

Occupation d'une habitation neuve le 19 août 2004.
La déclaration devra être faite à l'Administration du Cadastre le 18 septembre 2004 au plus tard.
Le revenu cadastral est signifié par l'Administration au contribuable en date du 18 mars 2005
Juridiquement, le revenu cadastral existe toutefois déjà à partir du premier jour du mois qui suit le mois de l'occupation, à savoir à partir du 1er septembre 2004.

Le revenu cadastral estimé (pour une habitation neuve) ou réestimé (en cas de transformation) reste en vigueur jusqu'à la prochaine péréquation générale.

Quiconque n'est pas d'accord avec le nouveau revenu cadastral ou le revenu cadastral revu peut introduire une réclamation motivée dans les deux mois de la signification et ceci par lettre recommandée, avec l'indication d'un revenu cadastral de remplacement.

Indexation du revenu cadastral ?

La non-réévaluation périodique générale de revenus cadastraux par le biais d'une péréquation générale a été compensée dans une certaine mesure pour le trésor par l'indexation des revenus cadastraux à partir de l'année de revenus 1991.

Cette indexation s'opère en multipliant le revenu cadastral par un coefficient. Après application de ce coefficient, on arrondit à la centaine supérieure ou inférieure selon que le chiffre des dizaines atteint cinq ou non.

Le revenu cadastral indexé s'applique aussi bien au calcul de l'impôt des personnes physiques qu'au calcul du précompte immobilier.

Aperçu des coefficients d'indexation applicables :

• Impôt des personnes physiques revenus de 2000 (année d'imposition 2001) et précompte immobilier pour l'année d'imposition 2000 : 1,2538
   
• Impôt des personnes physiques revenus de 2001 (année d'imposition 2002) et précompte immobilier pour l'année d'imposition 2001 : 1,2857
   
• Impôt des personnes physiques revenus de 2002 (année d'imposition 2003) et précompte immobilier pour l'année d'imposition 2002 : 1,3175
   
• Impôt des personnes physiques revenus de 2003 (année d'imposition 2004) et précompte immobilier pour l'année d'imposition 2003 : 1,3391
   
• Impôt des personnes physiques revenus de 2004 (année d'imposition 2005) et précompte immobilier pour l'année d'imposition 2004 : 1,3604
  

Exemple
Le montant de base (non indexé) d'un revenu cadastral s'élève à 1.300,00 EUR.

Pour le précompte immobilier de l'année d'imposition en 2003, le revenu cadastral indexé s'élève à :

• Application du coefficient d'indexation : 1.300,00 x 1,3600 = 1.768,00 EUR.
  

Le revenu cadastral indexé qui sera utilisé comme base pour le calcul du précompte immobilier pour l'année d'imposition 2003 est donc égal à 1.768,00 EUR.