Déduction d'intérêts complémentaire Fiscalité d'un crédit Déclaration de crédit-logement

Distinction entre un prêt (emprunt) professionnel et un prêt (emprunt) privé.

• Lorsque nous parlons de l'avantage fiscal d'une déduction d'intérêts appliquée par des particuliers, nous devons faire la différence entre les situations suivantes :
  
  Soit il s'agit des intérêts d'un emprunt souscrit par l'emprunteur pour des raisons professionnelles étant donné qu'il doit servir à financer un coût professionnel ou un investissement professionnel, par exemple l'achat d'un camion, d'une machine, d'un local de stockage, le paiement du personnel, …
  Les intérêts de pareils emprunts sont alors déductibles en tant que frais professionnels, en même temps que les autres dépenses professionnelles prouvées. Les intérêts de ces emprunts ne seront toutefois pas visés dans la suite de ce texte.
  
  
• Soit il s'agit des intérêts d'un emprunt souscrit par l'emprunteur à des fins privées et qui sert à financer des dépenses ou des investissements qui se situent dans sa sphère privée, par exemple, l'achat d'une maison d'habitation, le financement d'un voyage ou d'un mariage, de meubles, etc.

La déduction d'intérêts ordinaire que nous allons définir plus en détail ci-après concerne des emprunts à des fins privées pour autant qu'ils aient pour objet le financement de biens immobiliers. Si l'emprunt a donc trait à des biens mobiliers (sans caractère professionnel), la déduction d'intérêts ordinaire n'est pas d'application.

Conditions et modalités de la déduction d'intérêts ordinaire

Principe de base

Le particulier qui souscrit un emprunt pour "acquérir" ou "conserver" un bien immobilier peut déduire les intérêts de cet emprunt du montant de ses revenus immobiliers imposables. Les revenus immobiliers sont les revenus imposables en relation avec les habitations, bâtiments, terrains, etc.

Les intérêts d'un emprunt se rapportant à un bien immobilier défini sont alors déductibles des revenus imposables totaux de tous les biens immobiliers du même contribuable emprunteur. Pour la déduction d'intérêts, les deux époux sont considérés comme un seul contribuable. La déduction des intérês est toutefois, quoi qu'il en soit, limitée par le montant imposable des revenus immobiliers de l'année au cours de laquelle les intérêts sont payés.

Les éléments de ce principe de base seront discutés plus en détail ci-après.

Quels emprunts entrent en ligne de compte ?

Pour pouvoir appliquer la déduction d'intérêts ordinaire, il ne faut pas remplir de conditions spéciales en ce qui concerne l'emprunt à souscrire :

1. il peut s'agir d'un emprunt hypothécaire, mais aussi de toute autre forme de crédit à court ou à long terme. Un prêt à tempérament entre donc parfaitement en ligne de compte;
   
   
2. le fait qu'une garantie (hypothèque, mandat hypothécaire, gage, caution, …) soit prévue pour l'emprunt est sans importance;
   
   
3. idem pour la durée de l'emprunt : la loi ne stipule aucune durée minimale à cet égard;
   
   
4. la personne du "prêteur" ne joue aucun rôle non plus : il peut s'agir d'une banque belge ou étrangère, mais aussi d'un autre particulier, par exemple un membre de la famille ou une société.
   

L'emprunt doit avoir été souscrit "spécifiquement" pour acquérir un bien immobilier ou le conserver, c.-à-d. que le montant emprunté doit être appliqué directement :

• Soit à la construction ou à l'achat d'un bien immobilier quelconque à des fins privées, comme par exemple une habitation. Mais l'achat d'un terrain, d'une maison de commerce ou la constitution d'un droit d'usufruit sur un bien immobilier sont également possibles. Celui qui hérite de biens immobiliers peut emprunter pour payer les droits de succession et cela aussi peut être considéré comme "l'acquisition" de biens immobiliers : pour autant que cet emprunt serve à payer les droits de succession sur des biens immobiliers qui découlent de la succession, ses intérêts sont déductibles selon le régime de la déduction d'intérêts ordinaire;
  
  
• Soit au maintien en bon état d'un bien immobilier à l'aide de travaux de transformation ou d'amélioration, comme par exemple la réparation d'un toit, l'installation d'une nouvelle cuisine ou salle de bain, l'aménagement d'un accès ou d'une terrasse ou même d'une piscine, etc.

Base de la déduction et limitation de la déduction

Les intérêts d'un emprunt souscrit pour l'acquisition ou la conservation d'un bien immobilier ne sont pas uniquement déductibles des revenus immobiliers de ce bien immobilier lui-même. Ces intérêts sont également déductibles de tous les autres revenus immobiliers mentionnés dans la déclaration du même contribuable. Les revenus de biens immobiliers de du mari rt de la femme (époux) sont généralement pris ensemble.

D'autre part, la déduction d'intérêts ordinaire est limitée, quoi qu'il en soit, au montant des revenus immobiliers imposables de l'emprunteur. La partie de l'intérêt qui est supérieure au montant des revenus immobiliers n'est pas déductible. L'excédent d'intérêts ne peut donc pas être retiré d'autres catégories de revenus, par exemple, des revenus professionnels, l'excédent ne pouvant pas être reporté non plus sur les années de revenu suivantes.

Quel est l'avantage fiscal concret de la déduction d'intérêts ordinaire ?

De ce qui précède, nous savons déjà que la déduction d'intérêts ordinaire est limitée au montant imposable des revenus immobiliers. Pour déterminer l'avantage fiscal de cette déduction, nous devons faire la différence entre :

• d'une part, l'impôt des personnes physiques qui est dû sans l'application de la déduction d'intérêts ordinaire,
  
  
• et d'autre part, du même impôt des personnes physiques dû avec application de la déduction en question.
  
  
• La différence positive constitue dès lors l'avantage fiscal de la déduction d'intérêts.

Pour pouvoir déduire les intérêts, l'emprunteur peut donc posséder un ou plusieurs biens immobiliers, dont les revenus sont mentionnés dans la déclaration; dans le cas contraire, il n'y a pas de base de déduction pour les intérêts.

En partant du nombre de biens immobiliers détenus par quelqu'un et de leur utilisation, on peut opérer la répartition pratique suivante :

1. L'emprunteur possède uniquement l'habitation qu'il occupe lui-même.

   La plupart des personnes souscrivent un emprunt pour la construction, l'achat et/ou la transformation de l'habitation qu'elles occupent elles-mêmes. Il s'agit donc, en l'occurrence, de leur "unique" habitation et, par conséquent, le revenu immobilier de cette habitation sera le seul à être mentionné dans leur déclaration d'impôt des personnes physiques.
   Le revenu immobilier imposable de l'habitation propre est égal à son revenu cadastral, lequel est indexé chaque année. Le revenu cadastral est toutefois exonéré d'impôt grâce à la "déduction pour habitation". La déduction pour habitation est une déduction qui est appliquée sur le revenu cadastral et qui s'élève à 4.017,00 EUR, plus 335,00 EUR pour le conjoint et pour chaque personne à charge.

   Si la déclaration de l'emprunteur comporte toutefois des intérêts qui entrent en ligne de compte pour la déduction d'intérêts ordinaire, cette déduction pour habitation n'est pas appliquée. De cette manière, et uniquement alors, le contribuable peut récupérer une partie du précompte immobilier qui a été levé comme "impôt foncier" sur le même revenu cadastral. Cette récupération est égale à 12,5 % du revenu cadastral indexé de la maison d'habitation propre.

   Si l'emprunteur possède uniquement une habitation qu'il occupe lui-même, l'avantage fiscal de la déduction d'intérêts ordinaire est donc égal à (ou limité à) 12,5 % ou 1/8 du revenu cadastral indexé de cette habitation. S'il s'agit d'une habitation construite à neuf, la déduction d'intérêts ordinaire peut éventuellement être appliquée à la déduction d'intérêts complémentaire qui procure un plus grand avantage fiscal.
   
    

2. L'emprunteur possède d'autres biens immobiliers que son habitation.

   Le revenu d'autres biens immobiliers éventuels que l'habitation de l'emprunteur est taxé aux taux ordinaires de l'impôt des personnes physiques et le montant imposable est, en principe, plus élevé que le montant du revenu cadastral indexé.
   
   Exemple
   Le revenu imposable d'une seconde résidence, par exemple un appartement à la côte, ou d'une habitation ou d'un appartement loué à des fins privées (occupation) est égal au revenu cadastral indexé augmenté de 40 %;

   S'il s'agit d'un immeuble qui est loué pour l'utilisation professionnelle du locataire, par exemple un magasin loué à une personne physique ou un bien immobilier loué à une société, le revenu immobilier imposable est alors égal au loyer net (c.-à-d. le loyer brut diminué de frais forfaitaires définis).

   Les revenus de tels biens immobiliers peuvent donc aussi entrer en ligne de compte comme base de déduction pour la déduction d'intérêts ordinaire, même si le capital de l'emprunt souscrit n'est pas destiné à l'acquisition ou à la conservation de ces mêmes biens immobiliers, mais bien, par exemple, à l'achat de la maison d'habitation propre.

   Dans la mesure où les revenus immobiliers de ces biens immobiliers sont effectivement annulés par l'application de la déduction d'intérêts ordinaire, l'emprunteur conserve une économie d'impôt qui est égale "au taux marginal" : les revenus immobiliers imposables sont annulés par la déduction d'intérêts ordinaire dans la tranche de revenu la plus élevée ou marginale de l'emprunteur.
   
   Pour calculer l'avantage fiscal, le montant des revenus immobiliers annulés grâce à cette déduction d'intérêts doit être multiplié par le taux d'imposition qui aurait été applicable à ces revenus sans la déduction d'intérêts.

   Sur un revenu imposable de 24.790,00 EUR, le taux marginal de l'impôt est de 45 %. Si celui-ci inclut un revenu immobilier imposable d'immeubles loués égal à 2.480,00 EUR, des intérêts peuvent donc être déduits à concurrence de 2.480,00 EUR, ce qui donne une économie d'impôts de 1.116,00 EUR ou 2.480,00 x 45 %.

   Attention :
   Pour d'autres biens immobiliers que la maison d'habitation propre, aucun précompte immobilier ne peut être récupéré.

   Si le revenu cadastral de la maison d'habitation propre apparaît comme le revenu d'autres biens immobiliers dans la déclaration d'impôt de l'emprunteur, la déduction d'intérêts aura d'abord lieu sur la base du revenu de ces autres biens, d'où l'obtention aussi de l'économie d'impôts la plus élevée.

   Pour cela, le déclarant n'a toutefois rien à faire : l'ordinateur de l'administration des impôts applique automatiquement cette règle. Ce n'est que si tous les intérêts ne peuvent pas être déduits de cette manière que l'ordinateur va s'arrêter ensuite aussi au revenu cadastral indexé de la maison d'habitation propre.
   

Où la déduction d'intérêts ordinaire doit-elle être indiquée dans la déclaration des personnes physiques ?

La déduction d'intérêts ordinaire doit être indiquée à la rubrique 146 de la déclaration des personnes physiques, c.-à-d. à la page 4 de la déclaration, dans la "CASE III. - Revenus de biens immobiliers, C. Intérêts payés, 2. d'emprunts non visés au 1 ci-dessus qui ont été souscrits spécifiquement pour obtenir ou conserver des biens immobiliers".

Le point C.1. par contre, concerne les intérêts qui entrent en ligne de compte pour la déduction d'intérêts complémentaire.

A la rubrique 146, le montant total des intérêts doit être mentionné lorsque ceux-ci ont été payés par l'emprunteur pendant la période imposable concernée. La limitation de la déduction d'intérêts ordinaire au montant des revenus immobiliers imposables est appliquée automatiquement par l'ordinateur; le déclarant ne doit donc pas appliquer lui-même cette limitation.

Au point C.3., le nom et l'adresse du prêteur (normalement la banque) doivent être mentionnés.

Enfin, l'emprunteur doit joindre à sa déclaration une attestation ou une preuve de paiement des intérêts. Cette attestation ou preuve peut être fournie chaque année par la banque à l'emprunteur.

Conseil !

Quiconque souhaite connaître le montant exact de l'économie d'impôts d'une déduction d'intérêts ordinaire dans sa propre situation, fera simuler idéalement ce calcul sur la base d'un programme informatique : ce n'est qu'alors que l'on peut véritablement tenir compte de l'image globale de l'emprunteur et donc de toutes les données supplémentaires concernant les revenus et la personne de l'intéressé.