TVA pour constructions neuves

Les travaux de transformation de biens immobiliers (habitations privées, appartements, immeubles commerciaux, immeubles de bureaux, usines, ...) sont, en règle générale, soumis au taux de TVA de 21%, ceci sans tenir compte de la qualité du propriétaire de l'immeuble transformé.

Dans certains cas, des travaux de transformation peuvent être exécutés à une habitation de 5 ans au moins tout en profitant d'un taux de TVA réduit de 6%.

Nous survolerons ici avec vous les conditions qui doivent être remplies à cet effet.

Transformation d'habitations à "l'ancienneté" suffisante.

Le taux de TVA réduit de 6% n'est applicable que s'il s'agit de la transformation d'une habitation qui est utilisée pour la première fois depuis au moins 5 ans. Cette condition d'ancienneté s'applique à l'habitation elle-même et non pas au donneur d'ordre qui fait exécuter les travaux : quelqu'un qui vient d'acheter une habitation dont la première mise en service remonte au moins à 5 ans n'entre donc pas en ligne de compte.

L'administration de la TVA juge qu'il est satisfait à cette condition à partir de l'année où l'habitation acquiert une ancienneté supérieure à 5 ans.

En outre, l'habitation transformée doit être utilisée soit exclusivement, soit principalement comme habitation privée après l'exécution des travaux.

Quels travaux de transformation ?

Les travaux de transformation doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien de l'habitation ou d'une partie de l'habitation.
Les travaux de nettoyage sont exclus du taux de TVA réduit de 6 %.

On vise donc les "travaux à l'état immobilier" fournis par les divers corps de métier du secteur de la construction tels que maçons, plafonneurs, menuisiers, couvreurs, plombiers, électriciens, carreleurs, peintres, tapissiers, etc.

Le taux de TVA réduit de 6% s'applique ici aussi bien aux matériaux fournis par ces hommes de métier (briques, peinture, carreaux, bois) qu'aux services qu'ils prestent (les travaux proprement dits comme le placement, par exemple).

Pour bénéficier du taux de TVA réduit de 6%, il n'est pas nécessaire de facturer un montant minimum défini de travaux. Un montant maximum en travaux à effectuer n'est pas non plus d'application. Il faut simplement veiller à ce que la "transformation" ne puisse être considérée comme "construction neuve" : si une habitation existante par exemple est complètement démolie pour construire une habitation entièrement neuve sur les fondations existantes, il ne s'agit plus de "transformation", mais bien de "construction neuve" et le taux de TVA normal de 21% est d'application dans ce cas.

Certains travaux de transformation ou d'amélioration ne peuvent jamais profiter du taux réduit de TVA de 6%. C'est ainsi que le taux de TVA normal de 21% est toujours d'application sur l'exécution des travaux suivants :

• Placement d'un éclairage extérieur et d'un éclairage de jardin;
• Honoraires d'architectes.
• Placement d'un sauna, d'une piscine ou d'un terrain de tennis.
• Placement de barrières/portes d'accès et clôtures, ainsi que l'aménagement de jardin et les abris de jardin.

Qui peut exécuter les travaux de transformation ?

Pour que le tarif de TVA réduit de 6% soit applicable, il est exigé que les travaux de transformation soient exécutés par un entrepreneur agréé, c-à-d une personne qui, au moment de la passation du contrat d'entreprise, était agréé comme entrepreneur par les autorités. En cas de doute, vous demanderez donc la production du numéro d'enregistrement de l'entrepreneur

Qui peut faire exécuter les travaux de transformation avec une TVA de 6% ?

Pour pouvoir appliquer le taux de TVA réduit de 6%, l'entrepreneur agréé doit travailler pour le compte d'un "consommateur final". On désigne par là essentiellement les particuliers, tant propriétaires que locataires, usufruitiers, etc. d'habitations privées, à l'égard de l'habitation qu'ils habitent eux-mêmes ou louent éventuellement.

  Facturation.

Sur la base d'une attestation établie et signée par le maître de l'ouvrage dont il doit ressortir qu'il a été satisfait à toutes les conditions du taux de TVA réduit de 6%, l'entrepreneur agréé établit une facture des travaux de transformation fournis. Une facture doit être obligatoirement dressée pour les travaux immobiliers.