TVA pour transformations

Introduction.

Quiconque souhaite occuper une habitation nouvellement construite peut opter entre les deux possibilités suivantes :

• soit construire cette habitation ou la faire construire, et dans ce cas, il intervient donc lui-même comme maître de l'ouvrage;
  
  
• soit acheter à un tiers une habitation qui vient d'être construite (ou encore à construire).

Considérons maintenant ces deux possibilités d'un peu plus près en ce qui concerne l'application de la TVA.

TVA sur la construction d'une habitation neuve.

La construction d'un bâtiment neuf est un service qui est toujours passible de la TVA, lorsque ce service est presté par un entrepreneur.

Taux de TVA normal pour la construction d'une habitation neuve

Le taux de TVA normal pour des constructions neuves est de 21%. Ce taux est appliqué sur les montants facturés par l'(les) entrepreneur(s).

Néanmoins, la loi prévoit une assiette minimum imposable, c.-à-d. la "valeur normale" de l'habitation neuve : pour lutter contre le travail clandestin, l'administration travaille en effet avec des valeurs standard d'habitations (neuves). En fonction du type, de la superficie, .... de l'habitation neuve, le contrôleur local de la TVA postule donc un montant qui est censé correspondre à sa valeur normale.

Le maître de l'ouvrage doit donc pouvoir aussi produire des factures officielles des entrepreneurs à concurrence de ce montant.

Ceci doit se faire dans les trois mois de la signification du revenu cadastral de l'habitation neuve, au moyen d'une déclaration spéciale (modèle 106.3). Si le total des montants facturés des factures présentées correspond ou est supérieur à la valeur normale du contrôleur de la TVA, ceci signifie que la TVA a également été payée sur ces montants facturés et que le contrôleur est satisfait.

Si cela n'est pas le cas, la différence entre le montant des factures et la valeur normale peut encore s'expliquer éventuellement par des "travaux en propre". Par travaux en propre, on entend les travaux exécutés soi-même qui n'ont donc pas été facturés et pour lesquels l'achat des matériaux de construction peut être prouvé. Eventuellement, les travaux en propre peuvent être exécutés avec l'aide d'amis ou de membres de la famille qui ne sont pas eux-mêmes des professionnels de la construction. Ces travaux en propre doivent toutefois être prouvés à suffisance, par exemple par les déclarations de témoins, des photos, ...

S'il reste encore ensuite une différence entre les factures produites (augmentées éventuellement de la valeur des travaux propres) et la valeur normale de l'habitation neuve postulée par le contrôleur, il en découlera normalement un montant supplémentaire de TVA à acquitter.

Entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1997, le taux de TVA pour la construction d'habitations à superficie limitée a pu être ramené temporairement à 12 % en lieu et place de 21 %.

TVA sur l'achat d'une habitation neuve

Normalement, la vente de biens immobiliers est soumise à la "taxe de cession ou de transfert" appelée également "droit d'enregistrement". Le taux de ces droits d'enregistrement est de 12,5 %, sauf pour les petits frais d'acte auquel cas, le taux de 6 % est d'application.

Dans certains cas, toutefois, la vente de bâtiments neufs, comme, par exemple, une habitation neuve, peut être soumise à la TVA. La vente d'un terrain ou dans le cas de la vente d'un bâtiment neuf avec le terrain sur lequel il a été érigé, la partie du prix qui a trait à ce terrain, sont toujours soumises au prélèvement des droits d'enregistrement et jamais à la TVA.

1. Il doit s'agir d'un bâtiment neuf
   
   
2. Il doit, avant tout, s'agir d'un bâtiment "neuf". Un bâtiment est considéré comme neuf pour la TVA jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit l'année au cours de laquelle le bâtiment a été enrôlé (c.-à-d. taxé) pour la première fois pour le précompte immobilier. Le précompte immobilier n'est dû pour un bâtiment neuf qu'à partir de l'année qui suit celle de son occupation, mais son enrôlement effectif peut se faire attendre et n'a pas nécessairement lieu l'année qui suit celle de l'occupation, mais bien, par exemple, l'année suivante.
   
   Un bâtiment neuf est donc, pour la TVA, un bâtiment qui est vendu soit sur plan, soit pendant son érection (avant l'occupation), soit après son occupation mais à la condition que la vente ait lieu au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle du premièr enrôlement du précompte immobilier.
   
   
3. La vente doit être opérée par celui qui est assujetti à la TVA
   
   Il est exigé, ensuite, que la vente de l'habitation neuve s'opère par le biais d'un vendeur qui intervient toujours comme "assujetti à la TVA". Il s'agit généralement ici d'un constructeur professionnel de bâtiments neufs (entrepreneur, promoteur, ...) dont l'activité consiste à ériger et/ou vendre régulièrement des bâtiments neufs. Dans ce cas, la vente du bâtiment est automatiquement et obligatoirement soumise à la TVA.
   
   Quiconque n'est pas le vendeur régulier de bâtiments neufs et doit vendre (accidentellement) un bâtiment neuf peut, sans que ceci soit obligatoire, opter volontairement de soumettre la vente de ce bâtiment à la TVA (en lieu et place des droits d'enregistrement). Ceci s'applique donc aussi aux particuliers. L'avantage de cette option réside dans le fait, pour le vendeur, de pouvoir récupérer la TVA qui lui a été comptée lors de la construction de l'appartement. Pour sa part, l'acheteur paiera toutefois la TVA (21 %) en lieu et place des droits d'enregistrement (12,5 %).
   
   Pour pouvoir exercer cette option de manière valable en droit, certaines formalités doivent être remplies : vous devez donc vous informer en temps utile (c.-à-d. avant l'établissement de l'acte de vente de gré à gré ou "compromis") auprès du bureau de la TVA compétent pour votre domicile. Si l'option ne se fait pas, la vente est alors simplement soumise aux droits d'enregistrement.
   

Quel est le taux de TVA applicable lors de la vente de bâtiments neufs ?

Le taux de TVA applicable à la vente de bâtiments neufs s'élève normalement à 21% et est applicable à la partie du prix convenu qui a trait à la valeur du bâtiment, avec comme minimum la valeur normale de celui-ci (assiette minimum imposable).

Réduction temporaire de la TVA à l'achat d'habitations à la surface limitée sous le régime de la TVA

Entre le 01-01-1996 et le 31-12-1997, le taux de TVA pour la vente d'habitations neuves à la surface limitée a pu être ramené temporairement à 12 % (en lieu et place de 21 %).