Déduction d'intérêts ordinaire Fiscalité d'un crédit Déclaration fiscale de crédits Epargne-logement Amortissements de capital

Introduction.

1. Les intérêts d'emprunts à caractère professionnel : "par caractère professionnel", on veut dire que l'argent emprunté est utilisé et appliqué à l'activité professionnelle de l'emprunteur. Les intérêts d'un tel emprunt sont déductibles au titre de frais professionnels des revenus professionnels imposables;
   
   
2. Les intérêts d'emprunts privés : l'argent emprunté est utilisé pour des dépenses privées de l'emprunteur.  
   
   Les intérêts d'un emprunt privé qui ne se rapporte pas à un bien immobilier ne sont pas déductibles fiscalement.  Les intérêts d'un emprunt privé qui a été souscrit pour financer la construction, l'achat ou la transformation d'un bien immobilier peuvent fournir un avantage fiscal défini.

   En fonction du type de bien immobilier auquel l'emprunt est affecté, les emprunts privés sont subdivisés en deux catégories sur le plan fiscal :
   
   

   • les emprunts qui donnent droit à la déduction d'intérêts ordinaire, et
   • les emprunts qui donnent droit à la déduction d'intérêts complémentaire.

Dans les textes relatifs à ce thème, seule la déduction d'intérêts complémentaire sera abordée.

Les conditions d'application

• d'emprunts hypothécaires
• d'une durée minimum de 10 ans
• et  l'emprunt doit avoir été souscrit après le 30 avril 1986.
  

En outre, le capital emprunté doit être affecté :

1. soit à la construction ou à l'achat avec TVA d'une habitation neuve, située en Belgique, qui constitue la seule habitation du contribuable;
   
   
2. soit à la transformation, par un entrepreneur agréé, d'une habitation existante, occupée depuis au moins 20 ans et située en Belgique et qui constitue la seule habitation du contribuable. Pour les emprunts hypothécaires souscrits à partir du 1^er novembre 1995, la durée minimale de l'occupation de l'habitation est ramenée à 15 ans. Pour pouvoir profiter de la déduction, un montant minimum des travaux de construction doivent être exécuté pour un montant minimum (voir ci-après).

Les éléments suivants doivent être évidents :

• Un emprunt hypothécaire suppose une inscription hypothécaire effective: un emprunt garanti par un mandat hypothécaire ou une procuration hypothécaire n'entre pas en ligne de compte. Un emprunt avec inscription hypothécaire partielle n'entre en ligne de compte qu'à concurrence du montant pour lequel une inscription a été prise.
  
  
• L'habitation financée doit être la seule habitation (maison d'habitation, appartement, .....) du contribuable dont il est le propriétaire ou l'usufruitier. La possession d'une autre habitation en (pleine) propriété ou en usufruit constitue donc une raison d'exclusion de la déduction d'intérêts complémentaire.
  
  
• La possession d'autres biens immobiliers que des habitations ne constitue pas une raison d'exclusion. La condition en matière d'"unique habitation " doit être remplie au 31 décembre de chacune des années de la période d'exonération qui en compte 12. Il est donc possible que l'on puisse profiter une année, mais non l'autre, de la déduction d'intérêts complémentaire.
  
  
• L'habitation unique financée ne doit pas être nécessairement habitée par le contribuable concerné, elle peut donc être louée. Elle peut être également partiellement utilisée à des fins professionnelles. La part des intérêts d'emprunt qui a trait à l'utilisation professionnelle doit donc être scindée et être soustraite en tant que frais professionnels.

Les travaux de transformation proprement dits doivent être exécutés par un entrepreneur enregistré. En outre, les travaux de transformation, TVA comprise, doivent atteindre un montant minimum défini.

Ce n'est que s'il est satisfait à ces deux conditions complémentaires que la déduction d'intérêts complémentaire peut être également applicable.

Les minima suivants sont d'application

Emprunt  souscrit en	Montant minimum des travaux  de transformation
2004 2003 2002 2001 2000	24.120,00 EUR 23.740,00 EUR 23.360,00 EUR 22.800,00 EUR 22.260,84 EUR

En principe, sont considérés comme des travaux de transformation tous les travaux de rénovation, d'amélioration, de réhabilitation, de réparation ou d'entretien de la maison (à l'exception du nettoyage).

Calcul et limitation


  Durée de 12 ans ...

L'application de la déduction d'intérêts complémentaire est limitée dans le temps : elle vaut uniquement pour une période de 12 ans.

Pour la construction ou l'acquisition sous le régime de la TVA, la période de 12 ans commence à courir à partir de l'année de revenus au cours de laquelle le revenu cadastral de l'habitation neuve doit être mentionné pour la première fois en totalité ou en partie dans la déclaration de l'impôt des personnes physiques. En principe, cette période court à partir de l'année de l'occupation de l'habitation. Ce n'est que si l'occupation de l'habitation a lieu en décembre que la période commencer à courir à partir de l'année qui suit l'année de l'occupation.

Exemple
L'occupation d'une habitation neuve a lieu le 16 septembre 2004. Le revenu cadastral de l'habitation est fixé à 1.500 EUR. Le revenu cadastral doit être indiqué pour la première fois dans la déclaration de l'impôt des personnes physiques pour l'année de revenus 2004. La première fois, il ne doit toutefois pas être déclaré en totalité; 3/12^e seulement doivent être déclarés. En 2004, en effet, le revenu cadastral est imposable, à partir du 1^er octobre (c.-à-d. à partir du premier jour du mois qui suit le mois de l'occupation). Pour l'année 2004, le revenu cadastral est donc imposable pendant trois mois et ce sont donc 3/12^e de ce revenu qui sont déclarés.

En cas de travaux de transformation, la période commence à courir à partir de l'année de revenus au cours de laquelle les travaux de transformation ont été achevés ou à partir de l'année de revenus au cours de laquelle le revenu cadastral adapté a dû être déclaré pour la première fois dans l'impôt des personnes physiques.

La déduction d'intérêts complémentaire se veut "supplétive", c.-à-d. que dans tous les cas c'est d'abord la déduction d'intérêts ordinaire (à concurrence des revenus immobiliers imposables) qui doit être appliquée. Ce n'est que pour les intérêts qui restent et qui n'ont pas pu être déduits selon la déduction d'intérêts ordinaire que la déduction d'intérêts complémentaire doit être appliquée.

La déduction d'intérêts est une déduction limitée

Les intérêts non déduits qui restent après l'application de la déduction d'intérêts ordinaire entrent en ligne de compte pour la déduction d'intérêts complémentaire à concurrence d'une tranche d'emprunt définie légalement. Cette tranche d'emprunt peut être augmentée selon le nombre d'enfants à charge au 1^er janvier de l'année qui suit l'année au cours de laquelle l'emprunt a été souscrit. 

Les montants suivants sont d'application :


Construction neuve ou achat avec TVA

Transformation d'une habitation existante

  Et enfin ...

Le montant de la déduction d'intérêts complémentaire, calculé comme indiqué ci-dessus, est scindé automatiquement de manière proportionnelle pour les époux selon la part du revenu de chaque époux dans le revenu total imposable des deux époux.

Déclaration fiscale

• rubrique 138
  
  Mentionnez ici le montant complet des intérêts payés pour l'emprunt hypothécaire si l'emprunt sert à la construction d'une habitation neuve ou à une acquisition avec TVA; si l'emprunt finance en même temps une partie privée et une partie professionnelle de l'habitation, mentionnez uniquement ici les intérêts qui ont trait à la partie privée (les intérêts qui ont trait à la partie professionnelle doivent être repris à la rubrique frais professionnels justifiés);
  
  
• rubrique 139
  
  Montant total des intérêts payés si l'emprunt hypothécaire sert à la transformation d'une habitation existante de 20 ans d'âge au moins (15 ans pour les emprunts souscrits à partir du 1^er novembre 1995); même scission entre les intérêts à caractère privé et ceux à caractère professionnel que pour la rubrique 138;
  
  
• rubrique 140
  
  Mentionnez ici la date de l'emprunt, c.-à-d. en principe la date de l'acte notarié de l'emprunt hypothécaire (2 chiffres pour le jour, le mois et l'année); grâce à ces données, le programme de calcul définit la tranche d'exonération applicable de l'emprunt selon l'année de souscription de l'emprunt.
  
  
• rubrique 141
  
  Mentionnez ici le montant total de l'emprunt hypothécaire; si l'emprunt sert en même temps au financement d'une partie privée et d'une partie professionnelle de l'habitation, mentionnez uniquement ici la partie du montant emprunté qui a trait à la partie privée.
  
  
• rubrique 142
  
  Mentionnez ici le nombre d'enfants à charge du déclarant au 1^er janvier de l'année qui suit celle de la souscription de l'emprunt, de manière à ce que le programme de calcul puisse calculer la tranche d'exonération applicable de l'emprunt.
  
  
• rubrique 144
  
  Mentionnez ici la date, soit de l'occupation de l'habitation construite à neuf ou acquise avec TVA, soit de l'achèvement des travaux de transformation (2 chiffres pour le jour, le mois et l'année); avec ces données, le programme de calcul contrôle si la déduction d'intérêts complémentaire peut déjà être appliquée, et dans l'affirmative, dans quelle année de la période d'exonération de 12 ans le déclarant se trouve pour définir le pourcentage d'exonération applicable.
  
  
• rubrique 145
  
  Pour les emprunts souscrits à des fins de transformation uniquement, mentionnez ici le montant total des travaux de transformation, TVA comprise; de cette manière, le programme de calcul contrôle si en fonction de l'année de souscription de l'emprunt, un montant suffisamment élevé en travaux de transformation existe, et si oui ou non, il est supérieur au montant de l'emprunt indiqué à la rubrique 141.
  
  
• Enfin, vous devez également indiquer la situation de l'habitation financée et l'identité du bailleur de fonds.
  
  

Les intérêts déductibles d'un même emprunt sont mentionnés soit à la rubrique 138 ou 139, soit à la rubrique 146, mais jamais dans les deux rubriques en même temps du fait de la scission du montant total.

Exemple chiffré.

Données :

• Monsieur et Madame Dupont ont souscrit un emprunt hypothécaire de 100.000,00 EUR le 30/08/1998.
• Le capital de l'emprunt a été affecté à la construction de leur unique habitation. Le revenu cadastral de l'habitation a été fixé à 1.600,00 EUR.
• L'occupation de l'habitation remonte au 01/10/1998.
• L'habitation est entièrement utilisée à des fins privées.
• Deux enfants sont à charge au 1er janvier 1999.
• Le montant total des intérêts payés en 2000 est égal à 5.680,00 EUR
• Le revenu de Monsieur Dupont s'élève à 31.000 EUR, celui de Madame Dupont à 24.200 EUR.

Déclaration fiscale :

• Revenus :
  
  rubrique 250 = 31.000 EUR.
  rubrique 300 = 24.200 EUR.
  
  
• Revenus immobiliers :
  
  rubrique 100 = 1.600,00 EUR.
  
  
• Déduction d'intérêts complémentaire :
  
  rubrique 138 = 5.680,00 EUR.
  rubrique 140 = 30/08/1998
  rubrique 141 = 100.000 EUR.
  rubrique 142 = 2
  rubrique 144 = 01/10/1998
  

La déduction d'intérêts complémentaire sera calculée comme suit par l'administration fiscale :

• Application de la déduction d'intérêts ordinaire :

5.680,00 EUR - 2.006,08 EUR =  3.673,92 EUR

(1.600,00 EUR x 1,2538 = 2.006,08 EUR).

• Limitation à la tranche d'intérêts applicable :

3.673,92 EUR x (59.990,23 EUR / 100.000 EUR ) = 2.203,99 EUR.

• Limitation au pourcentage applicable de la période de 12 ans :

2.203,99 EUR x 80% = 1.763,19 EUR, c.-à-d. la déduction d'intérêts complémentaire.

• Ce montant sera réparti ensuite entre les deux époux proportionnellement à leurs revenus (calcul pour l'année de revenus 2000, année d'imposition 2001).

Monsieur =  995,07 EUR

Madame = 768,12 EUR