L'expression "frais d'acte" est un terme tiré de l'usage quotidien.  On parle généralement de "petits frais d'acte" ou de "gros frais d'acte". Par "frais d'acte" on entend les frais qui doivent être payés à l'occasion de l'achat d'un bien immobilier (habitation, terrain, ...)

Vente de gré à gré Compromis Bureau des hypothèques

  "Petits frais d'acte" ou "gros frais d'acte"

La vente d'un bien immobilier entraîne certains frais. L'acte de vente devra notamment être enregistré. Pour l'enregistrement, il faut payer des droits d'enregistrement de 12,5% ou 6%.

La distinction qui est opérée entre frais d'acte "petits" et "gros" se réfère aux droits d'enregistrement applicables.

• Si les droits d'enregistrement de 6% sont d'application, on a moins de frais et on parle alors de "petits" frais d'acte.
  
  
• Si par contre les frais d'enregistrement applicables sont de 12,5%, les frais sont beaucoup plus élevés et on parle alors de "gros" frais d'acte.

Les droits d'enregistrement sont calculés sur le montant du prix et d'autres éléments qui sont stipulés au profit du vendeur. La base imposable ne peut toutefois jamais être inférieure à la valeur vénale du bien immobilier. Si un montant inférieur à la valeur vénale est pris en compte par les parties, on peut alors parler de sous-évaluation ou de dissimulation du prix.

12,5% ou 6% ?

En principe, les droits d'enregistrement sont égaux à 12,5% : la règle générale est que les "gros frais d'acte" sont applicables.

Dans certains cas définis, ces droits peuvent toutefois être égaux à 6 %, notamment lors de l'achat d'une "habitation modeste" ou d'une "petite propriété terrienne". Par petite propriété terrienne, on désigne un bien immobilier qui est destiné à l'exploitation agricole. Nous nous attacherons notamment ici à l'achat d'une habitation modeste.

1. Une habitation modeste est une habitation dont le revenu cadastral (non indexé) est inférieur à 743,68 EUR.
   
   
2. Si l'acheteur a trois enfants ou plus à charge, le revenu cadastral peut être supérieur à 743,68 EUR.

   S'il y a 3 ou 4 enfants à charge, le revenu cadastral peut être égal
   à 842,84 EUR.

   S'il y a 5 ou 6 enfants à charge, le revenu cadastral peut être égal 
   à 942,00 EUR.

   S'il y a 7 enfants ou plus à charge, le revenu cadastral peut être égal 
   à 1.041,15 EUR.
   
   

3. Le régime de faveur est uniquement applicable si l'acheteur ou son épouse ne possèdent pas d'autre(s) habitation(s). Une habitation qui a été héritée de parents et de grands-parents ne doit pas être prise en compte.
   
   
4. Il se pourrait que l'acheteur ou son épouse possèdent encore d'autres biens immobiliers, comme par exemple des terrains, des garages, .... Le régime de faveur est d'application dans ce cas si le total de tous les revenus cadastraux (non indexés) n'est pas supérieur à 743,68 EUR (ou plus s'il y a des enfants à charge). Les biens immobiliers que l'acheteur a hérités de ses parents ou grands-parents ne doivent pas être comptés à la condition que le revenu cadastral des biens immobiliers hérités ne soit pas supérieur à 25% de la limite de 743,68 EUR (ou plus s'il y a des enfants à charge).
   
   
5. Attention
   
   Lors de l'achat d'un terrain à bâtir, ce sont toujours les gros frais d'acte qui sont d'application. Si le revenu cadastral satisfait plus tard aux limites pour une habitation modeste, la différence entre les gros et les petits frais d'acte doit être réclamée.

Enregistrer l'acte de vente

L'acte de vente d'un bien immobilier doit nécessairement être enregistré dans un délai de quatre mois. Les frais d'enregistrement doivent être également payés dans ce délai de quatre mois. Ce délai commence à courir à partir de la signature de la convention de vente par l'acheteur et le vendeur. La plupart du temps, ce délai court à partir de la date de la signature du compromis.

Lorsque l'on parle "de passer un acte chez le notaire", on entend par là "faire établir un acte authentique de vente par le notaire et l'accomplissement des formalités nécessaires en relation avec la vente par le notaire".

En outre, le notaire fera également transcrire l'acte au bureau des hypothèques de manière à ce que la vente soit "opposable" aux tiers.

L'intervention du notaire est nécessaire étant donné que seul un acte authentique peut être transcrit au bureau des hypothèques. Un acte notarié est un acte authentique.

Remboursement des droits

Si un bien immobilier est revendu peu de temps après son acquisition, les droits d'enregistrement pourront partiellement être remboursés au revendeur. Ceci n'est possible que si la première vente a fait l'objet de gros frais d'acte.  

Si la revente a lieu dans les deux années de l'achat, les droits d'enregistrement sont remboursés au vendeur à concurrence de 3/5^e (ou à concurrence de 7,5%).  

La demande de restitution doit être mentionnée au bas de l'acte authentique de revente.  La restitution doit être également demandée par lettre recommandée auprès du receveur ou du directeur général de l'enregistrement et des domaines.