Réduction et ristourne Crédit-logement Loi sur le crédit hypothécaire

Taux d'intérêt de base

Pour la fixation du tarif de leurs crédits-logements, les banques travaillent avec un taux d'intérêt de base. Le taux d'intérêt de base est le tarif normalement appliqué pour le crédit-logement.

Dans la plupart des cas, les bons et fidèles clients peuvent profiter d'un règlement plus avantageux. Cet avantage peut être octroyé au client sous la forme d'une réduction.

A partir du 1er septembre 1998, l'octroi de réduction via une ristourne n'est plus autorisé.

Taux d'intérêt fixe ou taux d'intérêt variable

Pour un crédit-logement, le bénéficiaire du crédit a généralement le choix entre un taux d'intérêt fixe ou taux d'intérêt variable.

• Un taux d'intérêt fixe est un taux d'intérêt qui ne peut pas être modifié pendant la durée du crédit.
  
• Un taux d'intérêt variable peut être parfaitement modifié pendant la durée du crédit. Avec un taux d'intérêt variable, on peut généralement opérer un choix parmi un certain nombre de formules et de possibilités différentes.
  
  
• Exemples
  
  Jean Dupont souscrit un crédit-logement d'une durée de 20 ans. Il a opté pour un crédit dont le taux d'intérêt peut être adapté une première fois après 10 ans et ensuite tous les 5 ans. Le taux d'intérêt du crédit peut donc être modifié à deux reprises au maximum.
  Nous qualifierons cette formule de 10/5/5.
  
  Jean Dupont souscrit un crédit-logement d'une durée de 20 ans. Il a opté pour un crédit dont le taux d'intérêt peut être adapté une première fois après 5 ans et ensuite tous les 5 ans. Le taux d'intérêt peut donc être modifié 3 fois au maximum (formule 5/5/5).
  

L'adaptation d'un taux d'intérêt variable doit toujours pouvoir s'opérer dans les deux sens : non seulement une augmentation, mais aussi une diminution du taux d'intérêt, doivent être possibles.

Si l'on travaille avec un taux d'intérêt variable, l'acte de crédit doit mentionner une limite supérieure et une limite inférieure pour les fluctuations de taux. Ces limites peuvent être librement choisies. Seul l'écart maximum vers le haut ne peut être supérieur à l'écart maximum vers le bas. Le contraire est toutefois autorisé. L'écart maximum vers le bas peut parfaitement être supérieur à l'écart maximum vers le haut.

Exemples

Crédit-logement dont le taux d'intérêt peut augmenter de 2% maximum et dont le taux d'intérêt peut diminuer indéfiniment.

Crédit-logement dont le taux d'intérêt peut augmenter de 5% maximum et peut diminuer de 5% maximum.

L'adaptation du taux

L'adaptation du taux d'intérêt ne peut pas se faire de manière arbitraire. Une limite supérieure et une limite inférieure doivent d'abord être fixées dans la convention du crédit.

En outre, l'adaptation du taux d'intérêt doit être liée aux fluctuations d'un indice de référence autorisé. Le but poursuivi ici est de rattacher l'adaptation du taux d'intérêt à une référence objective qui sera communiquée régulièrement et qui est donc aussi vérifiable facilement par le bénéficiaire du crédit. On laisse le choix entre cinq indices de référence qui sont tous liés au taux sur les effets publics. Les indices de référence sont publiés à la fin de chaque mois dans le Moniteur Belge. Etant lié à l'indice de référence, le taux d'intérêt ne peut être adapté vers le haut ou vers le bas que si l'indice de référence a été modifié au moment de l'indexation ou de l'adaptation.

Taux actuariel et exprimé dans la périodicité des paiements d'intérêt.

Les taux d'intérêt qui sont mentionnés dans la convention et qui portent sur un crédit-logement doivent être des taux d'intérêt actuariels et doivent être exprimés dans la périodicité des paiements d'intérêt.

Quelques mots d'explication ...

1. Le taux d'intérêt doit être exprimé dans "la périodicité des paiements d'intérêt.
   
   Un crédit-logement est généralement remboursé au moyen de paiements mensuels fixes. Chaque paiement mensuel est constitué d'une part en intérêts et d'une part en capital. Etant donné que des intérêts sont payés mensuellement, un taux d'intérêt mensuel doit être également mentionné dans la convention de crédit.
2. La convention de crédit doit "mentionner des taux d'intérêt actuariels"
   
   La conversion des taux d'intérêt doit s'effectuer via ce qu'il est convenu d'appeler un calcul "'actuariel", c.-à-d. via une formule mathématique qui calcule correctement la conversion du taux d'intérêt.
   Pour calculer l'intérêt mensuel d'un crédit-logement, il n'est donc pas (plus) permis de diviser simplement le taux annuel par 12. La conversion doit s'effectuer via la formule de conversion correcte.

   La même règle vaut également pour les conversions d'un taux d'intérêt mensuel en un taux d'intérêt annuel.

La mention de taux d'intérêt actuariels est à l'avantage du bénéficiaire du crédit : les conversions des taux d'intérêt s'effectuent de manière uniforme et correcte.

L'utilisation de taux d'intérêt périodiques et actuariels doit en outre donner la possibilité au bénéficiaire du crédit de comparer entre elles les offres de différents donneurs de crédit.